物流園區(qū)作為物流中心建設(shè)的重要載體，對于改善物流發(fā)展環(huán)境，提高物流效率具有重要意義。物流園區(qū)的開發(fā)運營模式是企業(yè)和政府關(guān)注的焦點，也直接關(guān)系到物流園區(qū)功能的發(fā)揮。
目前，國內(nèi)外的物流園區(qū)建設(shè)開發(fā)模式主要分為政府主導(dǎo)模式、企業(yè)主導(dǎo)模式、政企聯(lián)合開發(fā)模式3類。
政府主導(dǎo)模式由政府統(tǒng)籌園區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)，負責(zé)園區(qū)內(nèi)道路、市政等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及物流園區(qū)招商引資。國內(nèi)北京、長沙、西安等城市物流園區(qū)的建設(shè)均采用該模式。政府負責(zé)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，企業(yè)入駐園區(qū)經(jīng)營，具有建設(shè)周期短且對城市物流環(huán)境改善明顯的特點。該模式下，園區(qū)的建設(shè)與城市總體規(guī)劃、物流發(fā)展規(guī)劃等高度一致，可操作性強。物流園區(qū)按照規(guī)劃進行實施，內(nèi)部功能結(jié)構(gòu)清晰，內(nèi)外交通銜接有序。但是，政府主導(dǎo)模式的物流園區(qū)在建設(shè)初期需政府墊付部分資金，對政府財政會產(chǎn)生一定壓力。
企業(yè)主導(dǎo)模式由企業(yè)依托于自身雄厚的經(jīng)濟實力及品牌影響力，吸引上下游產(chǎn)業(yè)及相關(guān)物流企業(yè)集聚，形成物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。國外以聯(lián)邦快遞成名的孟菲斯機場、國內(nèi)杭州的傳化物流均是該模式的典型代表。這類物流園區(qū)依托大型企業(yè)建設(shè)，能夠帶動區(qū)域相關(guān)產(chǎn)業(yè)集聚，收益見效快，能夠給城市帶來良好的經(jīng)濟效益。不容忽視的是，物流園區(qū)依托于大型企業(yè)上下游延伸而形成，產(chǎn)業(yè)相對單一。而且企業(yè)以追求利潤為目的，缺乏對園區(qū)的整體規(guī)劃，與周邊建筑及產(chǎn)業(yè)的融合度存在一定問題。
政企聯(lián)合開發(fā)模式是上述兩種模式的整合，通過政府與主導(dǎo)企業(yè)之間協(xié)調(diào)，共同推進物流園區(qū)的開發(fā)與建設(shè)。政府發(fā)揮宏觀調(diào)控作用，依托于物流園區(qū)規(guī)劃，推進物流園區(qū)向標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化方向發(fā)展，通過園區(qū)的招商引資，引入更多與園區(qū)功能定位相匹配的企業(yè)，從而完善物流園區(qū)的功能。國內(nèi)在建的鄂州空港物流園依托省市政府與順豐的共同合作，著力構(gòu)建區(qū)域性貨運樞紐，是政企聯(lián)合開發(fā)模式的代表。這類物流園區(qū)有利于發(fā)揮政府與企業(yè)的最大優(yōu)勢，實現(xiàn)優(yōu)勢互補。但是，政府與主導(dǎo)企業(yè)應(yīng)建立良好的溝通與協(xié)調(diào)機制，以盡量避免園區(qū)運營成熟后在經(jīng)營決策權(quán)及收益方面產(chǎn)生分歧。
國內(nèi)的物流園區(qū)開發(fā)普遍采用政府主導(dǎo)模式，隨著政府簡政放權(quán)的深入推進，物流業(yè)作為市場化程度相對較高的基礎(chǔ)性先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，按照“政府搭臺、企業(yè)唱戲”的運營思路，應(yīng)采用基于規(guī)劃許可和監(jiān)督下的企業(yè)主導(dǎo)模式或政企聯(lián)合開發(fā)模式，從而發(fā)揮政府的空間引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)、企業(yè)監(jiān)督職能，強化企業(yè)的能動性與發(fā)展活力，這樣既可以降低政府的財政負擔(dān)，又能與城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)與用地相協(xié)調(diào)，同時也有利于物流園區(qū)及企業(yè)經(jīng)營，這也將是未來物流園區(qū)開發(fā)的趨勢。
如今，國內(nèi)很多城市都在大力發(fā)展物流業(yè)，把構(gòu)建國際性或區(qū)域性物流中心作為城市發(fā)展目標(biāo)。作為物流功能發(fā)揮的重要載體，物流園區(qū)應(yīng)以提升運營效率、降低運營成本，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境為出發(fā)點，并充分考慮物流業(yè)發(fā)展趨勢，選擇合理開發(fā)建設(shè)與運營模式。
在物流業(yè)處于起步階段的城市，物流業(yè)基礎(chǔ)相對較弱，物流產(chǎn)業(yè)集群尚未形成，在該條件下為推進物流業(yè)的集聚發(fā)展，適合采用以政府為主導(dǎo)的開發(fā)與運營模式，通過政府招商引資和優(yōu)惠政策，輔之基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，吸引具有較強實力的物流企業(yè)入駐，從而有效提升城市物流的發(fā)展環(huán)境，改善物流發(fā)展“小、散、亂”的現(xiàn)象。
在具有一定物流基礎(chǔ)的城市，其物流產(chǎn)業(yè)鏈架構(gòu)已經(jīng)基本形成，如何降低物流成本、提升物流運作效率則是其關(guān)注焦點。這就需要城市應(yīng)充分考慮物流的市場化行為，為后期運營預(yù)留充足的發(fā)展空間，采用基于規(guī)劃許可和監(jiān)督下的企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)模式或政企聯(lián)合開發(fā)模式，利用第三方團隊來負責(zé)運營園區(qū)日常事務(wù)，政府重點負責(zé)宏觀指導(dǎo)與監(jiān)督，第三方團隊利用專業(yè)化技術(shù)、人才及管理優(yōu)勢，推動物流產(chǎn)業(yè)精細化管理，物流園區(qū)規(guī)范化、規(guī)模化運營，從而為實現(xiàn)物流園區(qū)的健康、可持續(xù)發(fā)展提供強有力的支撐。